[提要]凱德商用產業有限公司在北京的第8家購物中心凱德MALL·太陽宮店正式開業運營。至此，凱德商用在中國投入運營的購物中心數量已增至43家，另有14家處于開發階段，凱德商用的中國版圖已擴充至35個城市的57家購物中心，總建筑面積約580萬平方米，物業總值約623億元。而根據其在香港第二上市時宣布的計劃，未來三到五年內凱德商用將在中國構建100家購物中心?！　?4日，凱德商用產業有限公司（06813.HK，下稱“凱德商用”）在北京的第8家購物中心凱德MALL·太陽宮店正式開業運營。至此，凱德商用在中國投入運營的購物中心數量已增至43家，另有14家處于開發階段，凱德商用的中國版圖已擴充至35個城市的57家購物中心，總建筑面積約580萬平方米，物業總值約623億元。而根據其在香港第二上市時宣布的計劃，未來三到五年內凱德商用將在中國構建100家購物中心。

　　在中國不斷擴張的背后，凱德商用在資本運作管理上的優勢是其強勁的“東風”。得益于資本上的長袖善舞，凱德商用更為看重的是其中國資產價值的增長?！皩嶋H上我們真正的目標和方向，是未來三到五年內實現資產價值翻一倍?！眲P德商用中國總裁駱偉漢對記者表示。
　　外資商業地產強勢擴張

　　在目前中國的商業地產領域，本土開發商與外來商家形成了兩個鮮明的陣營：本土開發商，不論是一直專攻商業地產還是在宏觀調控下轉型進入商業地產的，大多是依靠地塊中配建的住宅、公寓或底商的銷售支撐體量較大的商業購物中心建設和養商期的資金需求，但往往因為經驗及資源的不足，而導致運營階段的吃力。

　　僅在北京的商業地產市場，此前就曾出現過不少商業地產項目因經營不力而出讓、轉手的消息。如，位于東四環大郊亭橋附近的美羅城，在歷經4年調整宣告失敗后于2011年4月15日以掛牌出讓黯然收場；東二環外朝陽門區域的悠唐廣場，也在業主方自營兩年多仍未見起色后，近期交由大悅城開發運營方中糧置地，僅以管理輸出、商業運營、收益共享的形式全程參與運營管理。

　　而外資商業地產商，則由于先天的國際資本支持的優勢及多年積累的豐富經驗，在中國商業地產市場顯得如魚得水，凱德商用便是其中的典型。

　　在駱偉漢看來，深耕中國市場十余年的凱德商用區別于其他商業地產開發商和運營商的優勢就在于規模、專業和資金管理這幾方面。

　　資金管理方面的優勢，更是凱德商用在中國擴張的“東風”。

　　“駕馭”資本跑馬圈地

　　據悉，凱德商用主要的融資渠道包括銀行貸款、私募基金、信托基金以及新加坡和香港兩個上市平臺。

　　資料顯示，目前，凱德商用持有并管理的中國物業項目中，除了少量為凱德商用直接持有，其余項目的控股實體包括：凱德商用旗下四只私募基金——中國入息基金、中國發展基金Ⅱ、中國孵化基金、來福士中國基金，以及已于2006年在新加坡上市的REITs——嘉茂中國信托。截至去年上半年，凱德商用分別持有中國入息基金、中國發展基金Ⅱ、中國孵化基金、來福士中國基金45%、45%、30%及15%的股份，并擁有嘉茂中國信托26.97%的股份。

　　“凱德商用綜合多功能的購物中心業務模式融合了商業地產投資、開發、購物中心經營、資產管理及基金管理等多種職能，讓公司能夠在整條房地產價值鏈中運用其專業技能為利益相關者實現增值?！瘪槀h如是說。

　　凱德商用投資開發待物業成熟并產生穩定的現金流后，再打包或注入REITs實現退出，正是其資本運作的核心。

　　“一般情況下，當購物中心的回報率穩定在6%~9%時，就可以將其注入到REITs中完成上市?！瘪槀h表示，目前凱德商用在中國已有9個項目注入了嘉茂中國信托實現REITs上市，“而那些回報率更高的項目，我們也不著急讓他們通過REITs上市?！?/p>

　　就在前不久，凱德商用發布公告稱，資金總額高達10億美元的凱德商用中國發展基金Ⅲ已成功設立，該基金計劃投資于中國購物中心物業開發，此基金也成為凱德商用迄今發起的最大規模私募基金?！澳壳?，這10億美元的資金已經到位并投入到位于上海和成都的3個在建項目中?！瘪槀h透露，未來這個基金還將繼續發揮其融資的功效。